Impunidad para miembros de las juntas
La catástrofe de la torre sur del condominio Champlain Towers, en Miami, levanta banderas rojas.
Tres años antes de que la torre colapsara, un consultor, Frank Morabito, encontró evidencia de daños estructurales sustanciales a la torta de concreto debajo del área de piscina, y múltiples agrietamientos en columnas, paredes y vigas del condominio. La junta de directores iba a atender esto, como decimos aquí, “ya mismito”. Pues ha resultado que la urgencia no espera y dos años y medio es mucho tiempo para no atender problemas estructurales en las áreas comunales.
La inacción de los miembros de una junta de directores no solo es ilegal, sino que es inmoral; y hasta puede matar. ¿Qué esperamos para exigir y enjuiciar a los miembros negligentes de juntas de directores?, escribe Marimar Pérez-Riera.
En Puerto Rico sabemos que hay cientos de condominios secuestrados por juntas de directores que no ejercen su deber fiduciario delegado por ley. El que asume el puesto de miembro de junta de directores tiene que saber que esto no es un favor, ni es a conveniencia, ni puede quedarse inactivo. La Ley de Condominios, Ley 129-2020, dice en su artículo 53:
“La Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares… y tendrá los siguientes deberes y facultades:
(a) Atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.…
(g) Atender a la conservación del inmueble y disponer las reparaciones ordinarias… y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas necesarias…”.
Sabemos de juntas de directores que tienen conocimiento de problemas estructurales y no hacen nada. Sabemos de juntas de directores que reciben quejas de titulares por filtraciones en los techos y demoran años en atenderlos. Sin embargo, la nueva Ley de Condominios, en vez de proteger al titular, contribuye con esta modalidad de desdén por parte de aquellos que son los que deben y tienen que proteger a su comunidad. Esta ley de condominios, en vez de exigirles a los miembros de las juntas de directores que protejan el inmueble de todos, les dio impunidad por su negligencia de cara a un titular.
Es inexplicable por qué el legislador quiso hacer esto. El viejo artículo 38 de la derogada ley de condominios leía:
“Los directores responderán personalmente por sus acciones mientras actúen como tales, solo cuando incurran en delito, fraude o negligencia crasa”.
La Ley de Condominios en su artículo 49, añadió la siguiente coletilla a esa oración para dificultar aún más que un miembro de la junta de directores tenga que responder por su inacción y negligencia crasa con su deber fiduciario. Añade a la ley:
“… siendo el Consejo de Titulares quien posee la causa de acción para reclamar la violación fiduciaria”.
En otras palabras, ahora un titular no puede exigirle directamente a un miembro de la junta de directores por su negligencia, sino que tiene que ser el consejo de titulares, en colectivo, quien lo haga.
Mira la fotogalería - Imágenes del derrumbe de un edificio de 12 pisos en Miami
En lo que volvemos a enmendar una ley de condominios que claramente se diseñó para proteger a las juntas y no a los titulares, cada titular tiene que exigir que su junta de directores cumpla con su deber fiduciario. Los titulares deben de participar de las asambleas no solo para tener el conocimiento de los asuntos discutidos, sino para exigir la información que estime necesaria. Absolutamente toda la información relacionada con la administración les pertenece a todos los titulares.
La experiencia de Miami resalta que el silencio y la espera puede costarle la vida a quienes más queremos. La inacción de los miembros de una junta de directores no solo es ilegal, sino que es inmoral; y hasta puede matar. Lo hemos visto con nuestros ojos y nuestros hermanos fallecidos por la reciente catástrofe. ¿Qué esperamos para exigir y enjuiciar a los miembros negligentes de juntas de directores?